• 大武鄉二胎
  • 東勢鄉土地貸款率利試算表
  • 仁愛鄉土地貸款期數
  • 埔鹽鄉農地貸款率利試算表

二胎,二胎房貸,二胎房貸利率,二胎車貸,二胎房屋銀行,二胎借貸,請洽0975-751798

農地貸款 土地貸款成數 土地貸款利率 土地貸款試算 土地貸款年限 土地貸款利息,請洽0975-751798

農地、建地、工業地、旱地、畸零地、持分地、房屋、持分公寓、透天、廠房、大樓、華廈、店面、房屋或土地持分亦可辦理!

1.絕不事先收費 2.急件當天處理 3.全台皆可辦理LINE ID: 0975751798

二胎代償,二胎利率,二胎指南,民間二胎貸款,民間二胎房屋貸款,請洽0975-751798

建地貸款成數 買建地貸款 自地自建貸款 建地貸款銀行,請洽0975-751798

房屋2胎,房屋2胎利率,房屋2胎銀行,房2胎,2胎車貸,2胎增貸,請洽0975-751798

整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看):

http://www.youbao99.com/

銀行房屋二胎年息6%
7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

-------------------------------------------

全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元

-------------------------------------------

公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

核心架構

深圳一位曾長期負責地鐵建管的官員告訴《財經》記者:1998年至2004年建一期工程時,深圳市政府出資比例在80%左右,一元化投融資模式特點明顯;二期工程時,財政投資比例已降到50%,剩餘部分的建設資金由企業自籌;三期工程開建前,深圳市提出構建並實施市場化軌道交通投融資模式的改革目標,註入土地而非資金。

《財經》記者 焦建

這一說法並不被業界所認可。“廣東省的社會資本規模較小,PPP項目相對較大,二者並不適配。”金永祥稱,“能帶來穩定現金流的項目不愁找不到投資方,可能並不需要社會資本;但缺乏固定回報,且政府關系較復雜的項目,周期相對較長的項目,找到非社會資本和社會資本都同樣困難。”

三是土地政策對綜合開發土地儲備、土地出讓等方面支持不足。軌道交通建設主體存在可能無法競得綜合開發地塊的風險。且中國現在還不允許同一塊地不同層面發不同的物業所有證。

9月中旬,為加速PPP項目落地,財政部稱將進一步完善PPP法律制度和政策扶持體系,並盡快設立PPP引導基金。

“地方越來越認識到中央推動PPP的決心,再不采取措施,一些資源無法獲得瞭。”擁有多年從業經驗的北京大嶽咨詢有限公司總經理金永祥如此解析。大嶽咨詢有限公司是中國財政學會PPP專業委員會創始會員單位。

內容來自sohu新聞

深圳領航地鐵PPP

薛博告訴《財經》記者,此處能看出引入BT的關鍵作用,在於要以其解決“土地變現金”的時間差問題。因為軌道交通上蓋開發收益在時間上滯後於地鐵建設投資需求,三年內項目資金可先由BT方代付。

為解決此前4號線遇到的禁止協議出讓土地難題,薛博給出的項目建議是“倒過來做”:市政交通類用地的商業用地配比不得超過30%。現在探討分層確權,在地面海拔零層建設市政交通設施,在其上蓋部分的產權則變為商業用地,采取招拍掛方式出讓。但設置合理條件——例如須配建地鐵設施,且有相關運營經驗等——確保外來運營商可獲得開發權。

9月23日,深鐵集團副總經理張泓在參加國際公共交通聯會亞太年會時稱,自2011年這一投融資平臺成立以來,通過各類市場化手段融資約172億美元。而深鐵集團還推動政府成立軌道交通產業基金,每年提取近8億美元投入軌道交通。而深鐵集團亦計劃采用PPP模式,投資境內外軌道交通項目。

以地鐵為代表的軌道交通建設及其所帶來的投融資空間,正成為中國PPP模式的新興發展空間之一。有預計稱:到2020年,中國地鐵總裡程將達到6000公裡,投融資總額超過數萬億元。

就外因而言,“港鐵近年來也在轉變發展思路,願出售運營服務,而不願投資建設後再運營。”

具體到4號線,即涉及沿線土地面積80公頃、總建築面積290萬平方米物業,計劃讓港鐵用七年時間完成開發,深圳市政府屆時需將這些土地分批分期定向轉讓給港鐵(這套方案在報批後被叫停)。

深鐵集團首席規劃師劉卡丁在一篇分析文章中指出,政府和投資方為推動PPP模式的發展,應對一系列諸如投資風險大、不確定因素多、難以達成共識等問題,雙方必須通過多次、長時間、耐心的談判來尋找雙贏或多贏的契合點,建立平等、互信、合作、共贏的契約精神,打破傳統的“父子關系”,確保投資人的合理回報,建立風險分擔和效益調整機制。

就港鐵經驗而言,這一模式雖涉及的層次較復雜,但成功關鍵和其他PPP項目一樣,是找到盈利模式。具體來說,是找到途徑將軌道交通建設正外部性最大限度地回收,借以彌補地鐵建設及運營資金缺口。理想狀態中,這一模式還將提升城市規劃形態,並對地方政府轉變職能、依法行政形成“倒逼機制”。

2011年4月,深圳市軌道交通投融資平臺作為深鐵集團內部的組織架構正式組建。負責承接深鐵集團所接收的市政府以土地作價形式轉讓的土地,以地價收入及開發收益來解決地鐵建設及運營所需的資金問題。這一平臺出現的背景,是深圳市已被列入國土部及廣東省的土地管理改革試點城市,可允許政府以土地作價出資。深圳市最終隻在深圳機場集團、特建發集團及深鐵集團內部成立瞭這種投融資平臺。

目前看來,多數地方政府對其的理解仍停留在“多要地”狀態,通過項目提高城市交通與城市建設的耦合性無從談起。這部分源自地方政府普遍缺乏程序意識,重視結果輕視過程。“中國在引入PPP模式時仍是鼓與呼,大量PPP專傢隻能泛泛而談,各界沒有就不同領域的不同做法深入研究,將程序法定、規范固定下來。”深圳都市交通規劃設計研究院院長薛博對《財經》記者表示。

此處的關鍵為投融資、地鐵建設、物業開發形成的一個閉環的融資模型。《財經》記者獲得的深鐵集團材料顯示:為吸引社會資本進入並還本付息,深圳市政府引入開發資源(軌道交通上蓋物業及沿線土地開發)模式,以土地作價出資註入深鐵集團。由深鐵集團將土地資源資本化後,單獨或與開發商合作開發獲得土地增值收益;通過BT建設模式延展支付期,為物業開發贏取時間;待開發完成後,深鐵集團獲得物業開發收益後進行BT支付。

深圳地鐵建設曾倚重市政府財政撥款,但因承辦重大賽事及集中投資基建,深圳財政壓力驟增後,轉變瞭對地鐵項目持續輸血的做法。

“在目前的地鐵三期工程建設裡,所需的數百億資金,大都是通過物業開發獲得的。在深圳地鐵集團,我們已經達到通過物業開發反哺地鐵建設的目的瞭。”深鐵集團黨委副書記李笑竹此前公開稱,“目前深圳地鐵集團在建的項目有10個,遍佈福田、南山、前海等城市核心發展區域。2015年,繼2013年11月位於蛇口的山海津成功入市之後,深圳地鐵地產有前海金融中心的前海時代二期、自貿區蛇口的山海韻和大學城片區的塘朗城等4個項目入市。”

“廣東省經濟總量26年全國第一,上半年固定資產投資額增長17.3%。投向交通能源、水利環保等領域的各類社會資本十分活躍,這為廣東省運用PPP模式帶來瞭良好機遇。”廣東常務副省長徐少華在推介會上解釋廣東優勢。

穩增長壓力日盛背景下,各類PPP(Public-Private Partnership,政府和社會資本合作)項目,正成為各級政府越來越重要的抓手。

薛博認為,深圳選取6號線為新試點,希望實現三重嘗試:一、軌道交通與沿線物業開發的良好互動及協調發展;二、解決投資軟約束,控制虧損;三、找到造血機制。解決“投資靠政府,經營靠補貼,盈利靠提價”難題。“港鐵之所以能夠取得今天的成績,不用兜底還能夠有盈利,簡而言之,就是一切自負盈虧。”薛博稱。

“比方說,地鐵能給周邊地區帶來正外部性,為瞭將物業升值這一正外部性收益回收,須進行綜合開發。這一過程意味著投入加大——隻建地鐵需300億,再加上綜合開發需再加300億元,最終可能會取得900億元收益,但因總投資加大,需將BT嵌套進來先行墊資。”薛博說。

模式探索

但獲批的僅是特許經營,因違反瞭2003年國傢相關部門出臺的關於禁止土地協議出讓的條文規定,雖做瞭很多協調,但4號線沿線土地協議出讓給港鐵公司,進展並不順利。

二是現有規劃設計體系並未盡早明確綜合開發相關事宜,規劃層面沒有制定針對性、實操性的指標、辦法或條例。

為使項目投資回報率達到資本市場對資金回報率的一般要求,以確保項目具備市場化運作條件,深圳市政府承諾分年度給予項目公司合計123.4億元現金補貼。資金來源為6號線長圳車輛綜合基地部分地塊的出讓收益。

“深圳市軌道交通6號線是港鐵繼深圳地鐵4號線後在深圳市的第二個鐵路項目發展的機會,港鐵希望將香港和運營深圳地鐵4號龍華線的寶貴經驗帶到深圳地鐵6號線,為更多深圳居民和乘客提供安全、方便及高質素的鐵路服務。”港鐵中國業務首席執行官易珉在2013年參加中國年度管理大會時稱。

廣東122個項目中,涉及交通基礎設施、市政公用設施的項目總占比接近80%。廣州地鐵11號線、中山地鐵1號線、東莞地鐵1號線等項目較具代表性。而其均屬“缺乏固定投資回報、政府關系較復雜”的項目。

土地價格在同期內的飆升,土地增值收益與物業開發主導權的敏感性,也長治鄉房貸讓深圳的態度發生微妙變化。

“港鐵能做成TOD,不是香港人聰明,而是建立多部門、多專業協同的工作機制。”薛博說。

二期工程建設時,深圳地鐵集團(下稱深鐵澎湖縣銀行個人信用貸款集團)為籌集剩下的50%建設資金中不包含港鐵BOT投資的部分,采取銀行貸款及部分BT項目,此外還嘗試瞭融資租賃及跨境人民幣貸款。

深圳上述一系列做法的核心,部分參考瞭香港地鐵(下稱港鐵)“以地養鐵”綜合開發模式——港鐵借此在沒有政府補貼情況下,成為全球唯一實現盈利的地鐵公司。業界認為,港鐵在專營體制下做到效率相對較高,其核心之一是有社會各界組成龐大的董事會,且設立瞭明確、細致的考核機制。針對不同情況,均有明確處罰條例。

深圳的學習引進過程,始於11年前:2004年1月,深圳與港鐵簽署《關於深圳市軌道交通4號線投資、建設和運營的原則性協議》。對地鐵二期工程的4號線確定瞭授予港鐵特許經營權的BOT(建造-運營-轉讓)模式,期限包括建設期5年、運營期30年,共35年,期滿後無償移交給深圳政府。

在此協議基礎上,深圳發改委等部門與港鐵從2005年開始探索“鐵路+物業”(R+P)綜合開發模式,即統一規劃軌道交通與沿線土地開發,由軌道交通企業通過限定條件掛牌方式獲取土地進行開發,並將部分土地開發收益回饋軌道交通網絡建設基金,專款專用,作為整個軌道交通建設和運營補貼。

深圳是中國PPP模式最早引入地、也是迄今為止唯一一個曾在地鐵建設中實踐過BOT模式的城市。

現實語境下,這一做法的難題是,國傢規定城市軌道交通投資建設必須由中方控股。“折騰瞭五年”後,4號線港鐵獨資特許經營的審批才獲得國傢發改委批復。這也是國內迄今唯一一條港鐵獨資且采用BOT方式的軌道交通項目。

上述官員告訴《財經》記者,當時深圳市政府作價出資註入的土地,大致相當於當時規劃的7號、9號、11號三條線的總造價。隨著房地產價格上漲,土地價格已超過造價。

截至2014年底,中國有超過30個城市在建或新批地鐵項目。對地方政府來說,建地鐵是喜;采用何種PPP模式融資,是憂。因原有融資平臺受控造成的缺錢,以及管理經驗的匱乏,使這些城市普遍把“港鐵模式”視作學習榜樣,試圖推動其作為PPP門類之一的TOD(Transit Oriented Develoment,公交引領城市發展)綜合開發模式。

這一模式以變更的形式宣告“流產”:港鐵的建設投資,深圳市應允以政府補貼形式彌補,補貼額從2011年(4號線全線開通起)至2018年,每年補貼5.218億元;此外,2011年8月,深圳4號線沿線物業龍華車廠一期地塊拍賣,港鐵旗下兩傢全資附屬公司也以約20億元人民幣獲得9公頃商住用地的開發權。

這並不意味著深圳地鐵投融資試驗宣告中止。於2014年底開工建設前期工程的6號線,再次成瞭投融資改革試點。

作為被國傢發改委選中的中國首批80個鼓勵社會資本參與建設營運的PPP示范項目之一,6號線全線長37.7公裡,投資概算為187.8億元。擬采用的PPP模式為“BOT模式”。與深圳地鐵三期工程的其他線路的BT模式相比,增加瞭“O(operation,運營)階段”,這正是各方重視的。

二期工程耗資200億元左右的東西向5號環線,通過引入央企(中鐵)進行BT代建模式,解決瞭建設資金壓力。三期工程涉及876億元投資的三條線建設時,仍沿用瞭這一模式。2012年6月,中國水利水電建設股份有限公司、中國建築股份有限公司、中國中鐵股份有限公司分別成為三條線的BT投資方。

深圳一位官員指出,不管是地鐵二期工程還是三期工程,不管是出錢還是出地,最終給地鐵的建設及運營兜底的,還是地方政府。因此,港鐵仍會可能參與到深圳軌道交通三期工程中來。除瞭深鐵集團,深圳至少還需要另外兩傢投資運營主體,形成競爭格局。

從2010年起,港鐵深圳公司開始爭取深圳軌道交通三期工程參與權。2013年,深圳市政府同意港鐵公司為6號線項目候選投資人,並簽署瞭《深圳市軌道交通6號線特許經營項目框架性協議》。隨後根據協議,市發展改革委、地鐵集團、港鐵公司三方按照招商文件規定,就項目主要邊界條件展開談判。

對深鐵集團而言,在二期及三期工程中涉及的BT模式,以及發行企業債券及銀行貸款時,均需解決的一個核心問題,那就是在政府沒有明言兜底的情況下,如何還本付息。特別是在三期工程中,7號、9號、11號三條線的BT回購期均為三年,以單純的地鐵票款收益,根本無力返還。

按照規劃,6號線由政府授權深鐵集團為項目發起人,通過一定程序選擇擁有豐富經驗和雄厚資金實力的社會投資人,共同組建項目公司,負責6號線項目的建設、運營和相關資源的開發,提供沿線重點地塊規劃設計的優化建議。由項目發起人控股51%,項目公司運營30年,運營期滿後將相關資產無償移交給市政府指定機構。

地方新政更呈接力狀態。繼安徽、湖南等省份相繼試水後,上世紀80年代率先自發引入PPP項目的廣東,亦因在近日舉行的省推介會上端出2814億元的122個項目,顯出“後來居上”勢頭。

深圳目前人口逾千萬,其每天公交客運量超過瞭千萬人次,交通壓力巨大。從2004年建成運營2條總長21公裡的地鐵一期,到2011年完成5條總長155公裡的二期,再到目前正在建設的5條總長達170公裡的三期工程,深圳近年來一直處於地鐵密集建設期。

薛博認為,要做到地鐵線綜合開發,解決土地問題僅是開始,目前國內城市往往會忽視這之後的一系列問題,比如培養經營城市的理念、TOD規劃的介入時機等問題,其實亦非常關鍵。

塵埃未落

從規劃至今,相對於地鐵三期工程其他已快要通車的線路相比,6號線顯得慢瞭。

8月25日,深鐵集團公佈6號線大浪站至石巖站區間橋梁樁主體工程開工建設,標志著6號線主體工程正式開工。而對於建設主體,以及此前一直備受關註的港鐵參與建設的BOT模式最終如何操作等細節,各方均未透露。

前述深圳市官員告訴《財經》記者,目前這一工程之所以低調進行,“是因為相關領導已經表態,要搞綜合開發,但可能不會再積極引入其他項目主體瞭,而是由政府直接註資。談判花瞭兩年多時間,價格不低,深圳又有財力,不如直接投資建設來得更快而且省錢”。

深圳領航地鐵PPP 分析稱地方已認識到中央決心

金永祥所在的北京大嶽咨詢公司在深圳亦設有分支,他認為深圳因地方財力近年來較為雄厚,其對推動PPP項目的積極性已不是很高,“但這隻是個案,不具備代表性”。

深圳市發改委城市發展處副處長王紹良認為,“處於不同發展時期的地方政府,工作重點不同。融資對其他城市的地鐵建設是大事,對深圳而言,則變成瞭如何加快城市建設。”

對目前“PPP項目在所有公共物品提供裡面隻占到10%-20%,不要把PPP模式當成地方政府推卸其提供公共產品/服務責任的借口”的討論,“實質是什麼項目需引入PPP,什麼需審慎看待的問題”。王紹良說,“建自來水廠項目,要做BT或者BOT的話,市場相對成熟,可選擇的合作對象較多。在地鐵領域,因沒有充分競爭,政府議價空間不多,雙方不太可能通過談判得出合理價格。對壟斷者而言,能賺300%,就沒有理由隻賺100%。”

對深圳等財政較為寬裕的地區,選擇PPP項目時應著重於借此推動行政體制改革及政府職能轉變。“引入社會資本的目的不應僅是彌補建設資本,還應包含提高經營效率,改變以往一虧錢就打報告要補貼的做法。”王紹良說。

薛博則認為,即使6號線與港鐵的合作告吹,“問題不在模式,而在於操作。”具體而言,各地在這一模式時,都將面臨很多難題:

一是尚未出臺相關法律法規規范綜合開發,而是采取一事一議方式。

深圳地鐵建設的基本融資模式是:地鐵三期工程采用“地鐵+物業”模式,將土地資源通過資本市場、信貸市場及債券市場等多渠道進行市場化運作,解決地鐵建設資金,或將具備開發條件的上蓋項目進行合作開發,引入社會資金將土地資本轉化為現金資本。



四是容積率限制。目前車站周邊基本容積率都很低,有些車站甚至根本搞不瞭綜合開發。

五是涉及從地方到中央各個部門的合作和聯動機制,內部協調跨度大,缺少有效的溝通平臺和協調機制。

地鐵建設堪為“燒錢工程”。這使得財政相對富裕的深圳,也備受資金困擾。2011年-2020年,深圳軌道交通建設資金(含樞紐國鐵)需求約為1329億元(新說法為超過2000億元)。建設資金外,還需運營補貼及征地拆遷、市政工程配套等,皆耗資不菲。

“2015年到2017年,PPP落地項目數量會成倍增長。”金永祥稱,“一種模式的發展有運轉規律,也需要時間。過於強調成長速度或會埋下隱憂。”

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151008/172823420998.shtml
    代墊信用貸款貸款全省皆可處理信貸土地埔鹽鄉土地貸款期數房貸新北石碇房貸車貸信貸南投信義車貸信貸民間二胎 民間二胎設定費用缺錢急用哪裡借錢二胎代償 代償當舖二胎任何問題免費諮詢新城鄉二胎房貸是什麼意思

整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看):

http://www.youbao99.com/

    代墊信用貸款貸款全省皆可處理信貸土地埔鹽鄉土地貸款期數房貸新北石碇房貸車貸信貸南投信義車貸信貸民間二胎 民間二胎設定費用缺錢急用哪裡借錢二胎代償 代償當舖二胎任何問題免費諮詢新城鄉二胎房貸是什麼意思
    代墊信用貸款貸款全省皆可處理信貸土地埔鹽鄉土地貸款期數房貸新北石碇房貸車貸信貸南投信義車貸信貸民間二胎 民間二胎設定費用缺錢急用哪裡借錢二胎代償 代償當舖二胎任何問題免費諮詢新城鄉二胎房貸是什麼意思

文章標籤
創作者介紹

leonabg02on4@outlook.com

leonabg02on4 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()